从2025年下半年开始，科兴科学园陆续迎来搬家公司，标志着腾讯的员工将分批次迁往大铲湾的企鹅岛。员工们会在周末将办公用品及个人物品打包运走，新的一周在新的工位重新开始工作。

这场历时近一年的搬迁，使得科兴近20万平方米的办公空间逐步空置，这个曾是腾讯重要办公地的园区，在租户在此驻留13年后，迎来了告别。

对于科兴而言，腾讯的离开并非毫无预兆。早在2019年腾讯于大铲湾拿地之初，科兴便已预见到这一天的到来。

在众多游戏行业人士的记忆中，腾讯与科兴曾是紧密相连的代名词。长久以来，科兴的许多服务、空间布局以及人流都围绕着腾讯这个大客户展开。外界提及科兴，往往会联想到腾讯，而许多腾讯员工也将他们的职业生涯黄金期奉献给了科兴。

随着最后一批腾讯游戏员工于6月迁至企鹅岛，一个亟待解决的问题浮现：当腾讯不再是科兴的“定义者”时，科兴将如何重新塑造自身形象？

科兴园区自持物业并自主运营，并未委托第三方或对外提供物业服务。科兴方面表示，公司二十年来从未出售过房产。

腾讯于2013年首次入驻科兴，正值微信崭露头角之际。园区运营人员刘滔回忆，他直到2014、15年才清晰了解腾讯在科兴的核心业务——游戏，这不仅是腾讯最主要的经营领域，也是其利润增长的关键。尽管腾讯音乐等部门也设在科兴，但游戏部门，特别是魔方工作室群和光子工作室群，占据了约四分之一的园区面积，员工数量过万，备受瞩目。

2013年至2018年是科兴发展的黄金期，受益于“大众创业、万众创新”的浪潮，众多科技企业纷纷涌入。例如，柔宇科技在此起步后建立了生产基地；富途证券的办公面积从最初的五六百平方米扩张至数万平方米，市值曾一度突破千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也在此扎堆。

随着企业数量的激增，园区人流量也随之攀升。2019年前后，科兴的客流量和出租率达到顶峰。刘滔回忆，高峰时期园区日均人流量可达五六万人，出租率爆满，夜晚十一点仍灯火通明，打车困难。科兴一度被誉为“中国加班第一楼”，成为深圳充满活力的一个缩影。

然而，租金的下降趋势比人流高峰期来得更早。从2012年到2018年，科兴租金持续上涨，并在2018年10月左右触顶后开始回落。科兴方面将2018年的租金下滑归因于贸易战的影响。2019年，租金再次经历显著下调。2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业集中，租金收入反而有所回升。2022年，受房地产“三条红线”政策的影响，科兴租金再次出现波动。

随着园区内人流的增长，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作多年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内的餐饮选择有限，仅有几家餐厅和一家食堂。

鼎盛时期，G层的“阿嬷手作”等店铺常常顾客盈门，美食街、咖啡馆、KTV等业态应运而生。在此工作的保洁员张丽，中午会在G层快餐店兼职，赚取额外收入。在六年间，她见证了多家店铺的开业与关闭。

外卖平台的兴起也改变了餐饮业态。过去，园区通常预留5%的面积用于商业配套，但随着外卖的普及，这一比例有所下降。刘滔指出，外卖平台能够整合区域资源服务于园区，降低了对园区内部餐饮底商的依赖。

科兴的晚餐消费曾十分旺盛，满足了加班人群的就餐需求。然而，自2022年起，堂食消费比例持续下降，即使白天人流恢复，晚餐时段的客流量也难以回到往日水平。

腾讯搬离后，商业收缩效应更加明显。G层的“阿嬷手作”不再排起长队，多数餐厅客流量锐减，部分店铺因经营不善而退出科兴。张丽也观察到这一变化，她表示自5月中旬以来，人流明显减少，地下停车场也空出了许多车位。

多年来，科兴一直致力于为互联网公司的作息特点提供配套服务。园区内拥有一些先进且不可或缺的基础设施，例如为满足互联网公司不规律的上下班时间，科兴是国内最早采用水蓄冷系统的园区之一。该系统通过在电价低谷时储存冷量，并在用电高峰时释放，以节省电费并保证楼宇供冷需求。

此外，科兴的电力系统也为不间断运营而设计，从不同变电站接入的五条专线确保了供电的稳定性，这对于依赖稳定供电的腾讯机房及其他互联网公司的数据中心至关重要。

为了提升效率，科兴在建成之初就采用了车牌识别的无卡系统，而非传统的刷卡进出方式。

在硬件设施之外，科兴的物业服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工表示，在有重要产品上线时，科兴会主动提供免费的宣传布置，例如腾讯《无畏契约》上线时，园区中庭曾摆放巨型雕塑，而《三角洲行动》上线时则布置了直升机模型。

科兴将这种服务模式归结为与企业的“合作共生”关系，而非传统的租赁关系。然而，这种“共生”模式在最大租户离开后，也面临着调整的阵痛。

腾讯的搬迁被刘滔视为科兴运营工作中的一个重要节点，他认为这是“最大的一个变数，但从打造园区的角度讲，也是最大的一个机会”。

此次搬迁分批进行，预计将持续至2026年春节前后。搬家工作主要安排在周末，整个过程耗时近一年。

数据显示，科兴在鼎盛时期出租率接近99%，写字楼租金高达180元/平方米/月，房源供不应求。然而，到2026年6月，科兴写字楼的租金报价区间已降至115至130元/平方米/月。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开对整个科创园区市场的影响有限，租金的形成主要由市场决定。

刘滔指出，腾讯的离开也为科兴带来了新的机遇。他表示，过去腾讯占据了园区很大一部分比例，部分服务是为其量身定制的，例如其内部食堂仅对内部员工开放。腾讯搬离后，科兴将更加开放，园区生态也将更加多元化。

科兴当前面临的首要任务是吸引新的企业入驻。科兴方面认为，商业、人流和消费等问题的核心在于出租率。因此，科兴的招商对象涵盖各类规模的企业，从初创团队到上市公司，旨在构建多元化的企业生态。

例如，新能源企业易储曾因腾讯退租而获得扩租机会，将分散的办公区域集中在一起。同时，也有外部企业主动前来洽谈入驻事宜。

腾讯退租的楼层将进行整体翻新，包括对可见的装修部分、电梯轿厢、门套和灯光等进行改造。部分空间将留给需要整层办公的大型企业自行装修，另一部分则将改造成标准化的拎包入住式工位，以满足中小团队的需求。

相较于七年前，科兴所面对的市场环境更为复杂，全国写字楼和科技园区的空置率普遍较高。三年前，科兴已进入存量运营阶段。空置不仅意味着租金收入的损失，还会导致配套商业失去人气，设施老化，进而影响园区整体品质。

尽管如此，刘滔对此并不过于担忧。他认为科兴拥有扎实的基础，地处南山核心地段，毗邻地铁站，并凭借多年积累的服务和口碑，在市场竞争中具有较强的优势。

除了腾讯之外，科兴还吸引了众多上市游戏公司，游戏产业一直是其重要的名片。在腾讯搬离之前，科兴便已计划在园区内打造一个游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”正式在科兴A1栋13楼挂牌成立。该孵化器由南山区工信局与科兴联合发起，创梦天地负责运营，初期面积为5000平方米，旨在扶持初创游戏团队。

“游托邦”的命名源于南山区工信局的构思，该项目整合了科兴的空间与基础服务、创梦天地的行业资源与运营能力，以及南山区的政策支持。

创梦天地高级副总裁、游托邦总经理严佩诗介绍，“游托邦”项目推进历时一年，创梦天地于3月最终确定运营权，并在三个月内完成落地。项目于4月揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。

“游托邦”的设立与腾讯搬迁存在一定关联，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的深思熟虑。腾讯的退出为引入新企业提供了空间。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿之间的企业将入驻总规模5万平方米的产业合作园，而更早期的初创团队则将进入孵化器，如“游托邦”。

在科兴期间，恰逢“游托邦”的一次路演活动。17个申请入驻的团队进行了项目展示，其中7个团队专注于AI原生游戏。不少团队的核心成员来自腾讯，部分创业者曾是科兴的入驻企业成员。

严佩诗认为，“游托邦”具备三项核心优势：一是优越的地理位置，科兴位于南山核心区，配套设施成熟，吸引了众多游戏和AI团队的核心成员在此安家。二是南山区的政策支持到位，包括低成本办公空间、按投流额补贴的“流量券”、AI算力补贴的“模型券”，以及人才补贴等，均有详细的落地细则和预算。三是创梦天地作为一家游戏公司，能够深入理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示，南山区真正理解游戏及其相关企业。在其他地区，游戏公司常因缺乏固定资产、财报亏损等原因，在办理贷款、开户或税务检查时面临不被理解的情况。

然而，在南山区，这类误解较少。首期入驻团队之一的刘星表示，其公司在南山区注册并获得融资后，在银行开立对公账户时，虽然最初面临一些疑虑，但在银行工作人员实地考察后，得到了特批通道和贷款意向。刘星认为，全国范围内真正理解游戏公司报表的区域仅有深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗对“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来充满乐观。她指出，深圳2025年常住人口增长近26万，位居全国第一。南山区作为深圳的核心区域，在GDP、增长和上市公司布局等方面表现优异。她认为，无论是从深圳还是南山的视角来看，都不应过度焦虑。

在科兴工作了六年的保洁员张丽，对于腾讯的搬迁并未感到特别影响。“人少对我们工作影响不大。”她表示，腾讯有自己的保洁团队，搬走后也一并离开了。她目前的收入稳定，每月还能有所积蓄，合同到期后又续签了两年。

曾就职于腾讯的刘雪，在科兴工作了五年。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约在G层的餐厅用餐。她形容周末来科兴吃饭的行为，在朋友看来有些不可思议。

刘雪表示，她最怀念科兴的厕所，干净、宽敞且无异味。尽管搬到企鹅岛后，物理距离缩短，但通勤反而变得更慢，岛上交通不便，需要打车或乘坐接驳车，且高峰时段打车耗时较长。

企鹅岛虽然设施更新、更现代，员工公寓租金也相对较低，但换一个新环境意味着需要重新适应。刘雪回忆了在科兴熟悉的一切，包括哪部电梯程序“比较蠢”，中午哪家餐馆最快捷，以及冬天在哪里最暖和。这些细节在一个新园区需要时间去重新建立。

她感叹科兴承载了许多回忆，并称回到这里有一种“忆苦思甜”的感觉。走过熟悉的餐厅和咖啡店，她聊起在这里遇到的人，有些人随腾讯一同搬迁，有些人已离职或调往其他城市。她提到了一个能力很强的外包同事，以及一位曾获得高绩效但因职业发展方向不符而选择离职的朋友，后者甚至因对自身能力产生怀疑而不敢重新求职。

在与记者边走边聊的过程中，她们不自觉地走到了C座楼下。刘雪尝试刷卡进入，但工卡已失效。她站在闸机外望去，内部已是拆除后的景象，天花板露出钢架。

她想去看一样东西。当年她在六楼面试时，隔断上贴着一张梅西的照片，她是梅西的球迷。如今又是一届世界杯，她们爬上六楼，但曾经凉爽的工区已被闷热取代，门也上了锁。透过门缝往里看，梅西的照片已不见踪影。

（为保护受访者隐私，文中刘滔、张丽、刘雪均为化名）